很久以前，世界上只有零售商。
后来，电商登上了历史舞台。
因此，零售变得越来越全渠道化。它变得物质化，更加注重体验。
然后，疫情改变了这一切。电子商务达到了顶峰，一些人认为新冠肺炎将加速传统零售的衰落。 他们大错特错了。
如果说封控不幸地迫使许多商店关门，那么另一个后果就是租金的暴跌。这种情况使得各品牌，尤其是大品牌，可以开设数千家新店，更普遍地说，还可以开设总部或展厅等商业空间。正因如此，从纽约到米兰，零售业进入了其历史上一个可被视为名副其实的复兴的新篇章。
扩建后的位于米兰埃马努埃莱二世拱廊（galleria vitrio emanuele）的乔治·阿玛尼（Giorgio Armani）精品店
零售业复兴:迄今为止，美国和英国开设的实体店数量远远超过关闭的实体店数量
根据核心视角观察（Coresight Research）的数据，美国和英国的新店开业数量多年来首次超过关店数量，疫情风控带来的高需求和经济刺激，以及“报复性购物”带来的时尚销售激增，推动了实体店的复兴。
都有哪些例子呢子?在纽约，爱马仕（Hermès）将在麦迪逊大道（Madison avenue）开设世界上最大的商店之一。蔻依（Chloé）、伊莎贝尔·玛兰（Isabel Marant）、积家（Jaeger-LeCoultre）和齐敦（Kiton）都在同一条街上，而沛纳海（Panerai）正以破纪录的租金搬到那里。香奈儿（Chanel）和施华洛世奇（swaroski）选择了第五大道（fifth avenue）。
伊莎贝尔·玛兰（Isabel Marant）在纽约麦迪逊大道（Madison avenue）的新旗舰店
在大西洋的另一边，从邦德街（bond street）到伦敦的牛津街（Oxford street），再到米兰的“时尚四边形”（Quadrilatero della moda），莫斯奇诺（Moschino）将在新的时尚中心Spiga 26开设一家360平方米的门店。赛乔·罗西（Sergio Rossi）已经入住了历史悠久的帕尔图萨蒂宫（palazzo pertusati），随着米兰时装周的开始，珑骧（Longcham）刚刚接手了埃马努埃莱二世拱廊，随后是乔治·阿玛尼的300平方米新店。艾莉·萨博（Elie Saab）登陆耶稣街（Gesù Via）, 卡尔·拉格斐（Karl Lagerfeld）在曼佐尼街（Manzoni Via）开了一家快闪店。以上都是实体店复兴的例子。
莫斯奇诺（Moschino）在米兰史皮卡大街（via della Spiga）的柏图萨帝宫（Palazzo Pertusati）的全新旗舰店
卡尔·拉格斐（Karl Lagerfeld）在米兰时装周期间开在曼佐尼街（via Manzoni）的快闪店
随着市场再次向房东倾斜，租金又回到疫情前的水平，这种实体店的复苏不会永远持续下去
但就像任何其他时期一样，即使是这个幸运的零售阶段也将很快结束。
过去两年早些时候，在全球一些最著名的商业街，为了填补数量令人担忧的空置店面，房东提供了大幅折扣，但如今，最令人垂涎的楼盘却能获得多个出价。
市场再次向有利于房东而非租户的方向倾斜，于是竞价大战开始了。租金正趋于稳定，因此，房东正在寻找更长期的租约，不倾向于开设快闪店。
一些专家将这一时刻定义为“20年来最激进的租赁市场之一”，租金已恢复到疫情前的水平，甚至更好。总体经济疲软和消费需求放缓的迹象似乎并没有吓退实体零售的繁荣，因为目前的市场整体看来更为健康。
因着新馆疫情导致经济崩溃，美国零售格局发生了变化，较小的品牌也能在高端购物区找到了一席之地。但既然经济正在稳步复苏，接下来又会发生什么呢?
一个特别积极的方面是，租金下降也让小品牌得以在高端购物区找到空间，如果是疫情前的价格它们永远无法承受。以纽约为例，商业地产服务和投资公司世邦魏理仕(CBRE)的数据显示，曼哈顿的平均租金在2021年第二季度下降了约13%，而2019年同期下降了不到5%。
纽约麦迪逊大道（ Madison avenue）706号爱马仕（Hermès）商店实景
然而，租金上涨缓慢，尤其是在纽约。高纬物业（cushman&Wakefield）的专家解释说:“在经历了两年的新冠疫情之后，纽约的奢侈品市场正在强势回归，疫情导致了租金价值的修正。”“最近几个月记录和宣布的新开业证明，高端零售商的平均费用和需求正在增长”。
品牌主要集中在从百老汇（broadway）到西百老汇（wset broadway）、从西休斯顿街（west Houston street）到运河街的两个主要奢侈街道——第五大道和麦迪逊大道，以及Soho区。自2021年以来，街道租金呈现出持续增长的趋势，价值仍低于2019年，但稳步回升。
高纬物业表示:“就2022年第二季度的租金记录而言，上第五大道仍然是最贵的，每年每平方米租金为26920美元，而下第五大道为6470美元。”“麦迪逊大道的房价是8000美元，soho区是3340美元。”
说到高街时尚，在米兰开一家精品店要多少钱?从租金水平来看，意大利的零售业末日似乎并不那么近在眼前
在意大利时尚之都-米兰 –最著名蒙特拿破仑大街（via Montenapoleone）的租金持续上涨，每年超过了每平方米15000欧元。其次是圣安德烈大道(Via Sant’andrea)，价格为6000 - 7000欧元，维托里奥埃马努埃莱大道(Corso Vittorio Emanuele)， 4000 - 4500欧元，斯皮加大道(Via Spiga)，科尔杜西奥广场/但丁大道(Piazza Cordusio/Via Dante)， 2000 -2500欧元，最后是米兰学院(Istituto Marangoni Milan)所在的威里大道(Via Verri)，价格为1800 - 2200欧元。
米兰史皮卡大街（via della Spiga）上柏图萨帝宫（Palazzo Pertusati）里塞乔·罗西（ Sergio Rossi）即将开业的商业实景
从这些数字来看(至少目前如此)，零售末日似乎并没有那么近在眼前。